期房烂尾了，开发商要承担哪些法律责任？
开发商逾期交房且项目停工，构成根本违约，购房者有权解除合同、要求返还房款并赔偿损失。若开发商存在挪用预售资金等违规行为，还可向住建部门举报，追究其行政责任。实践中，上海法院对逾期交房超过合理期限的，一般支持购房者解除合同的请求。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
这里要注意，解除权有行使期限。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。因此发现烂尾后应尽快决策。
发现项目停工，第一步该做什么？
第一步是固定证据。购房者应收集购房合同、付款凭证、贷款合同、开发商逾期交房的通知或公告、项目现场照片视频等。同时向项目所在地住建部门查询预售资金监管账户的使用情况，确认开发商是否存在违规挪用。
第二步是书面催告。向开发商发送书面催告函，要求其在合理期限内复工并交房，保留邮寄凭证。催告是解除合同的前置程序之一，也是后续诉讼的重要证据。
解除合同还是继续履行，怎么选？
选择解除合同，可要求返还已付房款及利息，并主张违约金；选择继续履行，则需等待项目盘活，风险在于开发商可能进入破产程序。实践中，若项目已无复工可能，多数购房者选择解除合同。但要注意，解除合同后房贷仍需处理，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，同时请求解除贷款合同。
| 对比项 | 解除合同 | 继续履行 |
|---|---|---|
| 核心诉求 | 返还房款、赔偿损失 | 要求开发商交房 |
| 主要风险 | 开发商无财产可执行 | 项目长期停滞 |
| 适用情形 | 逾期交房超合理期限 | 项目有复工可能 |
追责需要准备哪些材料？
向法院起诉或向住建部门投诉时，需准备以下材料：
- 商品房预售合同及补充协议原件；
- 全部付款凭证（首付款发票、银行转账记录、贷款合同）；
- 开发商逾期交房或停工的证明（通知、公告、现场照片）；
- 书面催告函及邮寄回执；
- 住建部门出具的预售资金监管信息或投诉回执。
诉讼和行政投诉，时限上要注意什么？
诉讼时效为三年，自知道权利受损之日起算。但解除权行使期限为一年，需优先关注。行政投诉方面，向住建部门举报开发商违规挪用预售资金，一般应在发现违规行为后及时提出，避免证据灭失。上海地区法院对逾期交房违约金的调整，通常参考合同约定及实际损失，约定过高的可能被调减。
开发商没钱了，追责还有意义吗？
即使开发商资金困难，及时诉讼仍有意义。一是通过判决确认债权，参与后续破产分配；二是申请财产保全，冻结开发商名下资产；三是若发现股东抽逃出资或人格混同，可追加股东为被执行人。实践中，部分项目通过政府纾困基金盘活，已解除合同的购房者可申报债权。
建议结合自身情况咨询专业律师，评估合同解除、贷款处理及财产保全的具体方案。