张先生看中一套二手房，签完合同付了定金后，才从邻居口中得知这套房子在银行有抵押贷款。他顿时慌了神：房东没告诉我房子有抵押，这份买卖合同还能算数吗？如果算数，我还能顺利拿到房子吗？
这个问题的答案，直接影响着张先生下一步是继续履约还是主张退款。结合《中华人民共和国民法典》的规定和上海法院的审判实践，我们逐层分析。
未告知抵押，合同效力如何认定
先给结论：房东未告知抵押情况，买卖合同本身仍然有效。法律并未将“告知抵押”作为合同生效的前提条件。
《民法典》第一百四十三条规定了民事法律行为有效的三个要件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。房屋买卖合同只要满足这些条件，就具有法律效力。抵押权的存在，并不属于合同无效的法定情形。
上海法院在类似案件中的裁判口径也较为统一：抵押登记属于权利负担，但并非禁止转让的法定事由。除非合同双方明确约定“无抵押”为合同生效条件，否则未披露抵押不会导致合同无效。
法律依据与例外情形
《民法典》第四百零六条对抵押财产的转让作出了新的规定，取代了原《物权法》中未经抵押权人同意不得转让的旧规则。
《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
也就是说，法律允许抵押中的房屋进行买卖，抵押权继续附着在房屋上，并不因转让而消灭。因此，房东出售有抵押的房屋，本身并不违法，合同自然有效。
但有一种例外需要留意：如果双方在合同中明确写明“该房屋无任何抵押”，而房东隐瞒了真实情况，那么房东的行为构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同。合同被撤销后自始无效，买受人可以要求返还已付款项并赔偿损失。
合同有效，但过户可能受阻
合同有效不代表交易能顺利履行完毕。在上海二手房交易流程中，过户登记是最终环节，而抵押登记会直接影响过户手续的办理。
实践中，不动产登记中心通常要求先解除抵押，才能办理转移登记。如果房东未还清贷款、注销抵押，买受人即便拿着有效的买卖合同，也无法完成过户。
此时买受人可以依据合同要求房东履行解押义务，包括清偿贷款、办理抵押注销。若房东拒绝或无力解押，买受人只能选择解除合同并要求赔偿，或者代为清偿债务后行使追偿权。后一种做法俗称“垫资解押”，操作复杂且风险较高，建议在专业律师指导下进行。
买受人如何核实房屋抵押状态
与其事后补救，不如事前防范。核实房屋是否存在抵押，是签约前最关键的步骤之一。上海地区的买受人可以通过以下方式自行查询：
- 要求房东出示不动产权证书原件，查看“他项权证”页或附记栏是否有抵押登记记载。
- 携带购房合同或产权证复印件，前往房屋所在区的不动产登记中心申请查询房屋权利状态。
- 通过“随申办”App或上海市“一网通办”平台，使用“不动产登记信息查询”功能在线核验。
- 在买卖合同中明确约定“房屋无抵押”或“抵押情况如实披露”条款，并约定违约责任。
查询结果若显示存在抵押，不必立即放弃交易。可以要求房东提供贷款余额证明，评估解押所需资金和时间，再决定是否继续履行。
发现未告知抵押后的处理步骤
如果签约后才发现房屋有抵押，买受人应当冷静处理，按以下步骤逐步应对：
- 第一时间调取不动产登记簿，确认抵押权的具体信息，包括抵押权人、债权数额、抵押期间等。
- 书面函告房东，要求其在约定期限内（通常建议15至30日）解除抵押，并保留函件送达凭证。
- 查阅买卖合同中的违约条款，判断房东未披露抵押是否构成根本违约，以及合同是否约定了解除条件。
- 若房东逾期未解押，可向法院起诉，请求判令房东继续履行合同并办理解押手续，或请求解除合同并要求赔偿损失。
- 诉讼过程中申请财产保全，查封涉案房屋，防止房东将房屋另行出售给第三人。
每一步都涉及证据固定和时效问题，切勿自行拖延。专业律师提示，上海法院对涉抵押房屋买卖纠纷的处理较为成熟，但诉讼周期可能长达六个月以上，期间房屋价格波动风险需自行评估。
常见问题
房东隐瞒抵押，我能要求双倍返还定金吗
可以主张，但未必能全额支持。如果合同明确约定“无抵押”而房东隐瞒，其行为构成违约，适用定金罚则的，买受人有权要求双倍返还定金。但若合同未作明确约定，法院可能认定房东仅违反附随告知义务，按实际损失赔偿，不一定支持双倍定金。具体结果取决于合同条款和证据情况。
我垫资帮房东解押，之后房东不认账怎么办
垫资解押前必须签订书面协议，明确款项性质、支付方式、解押时限以及房东的还款义务。协议中应写明垫资金额、利息或手续费承担方式，并约定若房东未按承诺还款或配合过户，买受人有权直接从购房款中抵扣。协议签订后建议办理公证，增强执行力。若房东事后反悔，可凭协议起诉要求返还垫资款及利息。
房子被法院查封了，买卖合同还有效吗
合同效力不受查封影响，但过户无法办理。查封属于司法强制措施，限制的是处分行为，而非合同订立行为。如果房东在签约时未告知房屋已被查封，买受人可以主张欺诈要求撤销合同，也可以等待解封后继续履行。但查封期间房屋无法过户，且存在被拍卖的风险，建议及时咨询专业律师评估解除合同还是等待解封更有利。
房东未告知抵押出售房屋，合同效力不受影响，但交易风险确实存在。买受人应做好签约前的核实工作，签约后若发现问题，及时固定证据并寻求专业法律帮助。每个案件的具体情况不同，建议结合自身实际咨询专业律师。